Chcete hypotéku družstevní byt? Tohle si přečtěte dřív, než půjdete do banky

Aktualizováno: 20.1.2026
Tomáš Řezníček
Jak tvoříme obsah?

Možná právě teď procházíte nabídky nemovitostí a jedna z nich vám padla do oka. Cenově dostupnější než ostatní, sympatická lokalita, slušný stav. Ale pak přijde ta věta, která všechno zkomplikuje. Byt je v družstevní vlastnictví. Není se čemu divit, družstevní byty jsou až o 15 % levnější než ty v soukromém vlastnictví.

Co tady najdete

Co to znamená? A hlavně, dá se na družstevní byt vzít hypotéka?

Co si z toho odnést:

Koupě družstevního bytu se nedá financovat klasickou hypotékou, protože byt není v osobním vlastnictví kupujícího a nelze ho dát do zástavy. Nejčastější možností je hypotéka se zajištěním jiné nemovitosti, případně nezajištěný úvěr na bydlení. Pokud má být byt v budoucnu převeden do osobního vlastnictví, lze využít předhypoteční úvěr, který se po převodu změní na standardní hypotéku.

Jak funguje koupě družstevního bytu

Tady se nehraje na klasiku. Nekupujete fyzicky. Kupujete podíl v družstvu. Z právního hlediska tedy nevlastníte konkrétní nemovitost, ale členská práva v bytovém družstvu. Tato práva vám umožňují byt užívat a rozhodovat spolu s ostatními členy o správě domu.

Zní to složitě? Možná trochu. Ale princip je jednoduchý. Byt je pořád ve vlastnictví družstva. Vy jste jen nájemcem. Máte právo tam bydlet, případně ho přenechat rodině nebo výjimečně podnájemníkům (podle stanov). Ale prodat? Ne tak úplně.

Můžete převést svůj družstevní podíl, čímž novému členovi družstva předáte i nárok. A právě tady začíná být důležité vědět, jak na to nahlíží banka. Protože pro banku to není plnohodnotná zástava. Protože prostě dům není váš.

Jak financovat hypotéku na družstevní byt

Tady je dobré si rovnou vyjasnit jednu věc. Hypotéka na družstevní byt jako taková vlastně neexistuje. Aspoň ne v tom klasickém smyslu. Protože, když nemovitost není vaše (ale družstva), banka na ni nemůže jednoduše dát zástavní právo. A bez zástavy není hypotéka.

Takže, jaké možnosti ve skutečnosti máte?

1. Hypotéka se zajištěním jiné nemovitosti

Tady se jedná o nejčastější a nejlogičtější řešení. Máte chatu, garsonku po babičce nebo dům rodičů, který by šel použít jako zástava? Pak jste ve hře.

Banka vám poskytne klasickou hypotéku, ale místo kupovaného družstevního bytu zastavíte jinou nemovitost. Ať už svou, nebo třeba právě tu rodinnou (samozřejmě se souhlasem vlastníka).

2. Půjčka na bydlení bez zajištění nemovitosti

Druhá varianta, když žádnou nemovitost k ručení nemáte. Nebo ji zkrátka nechcete riskovat.

Jde o nezajištěný úvěr, nejčastěji ve formě spotřebitelského úvěru na bydlení. Ten lze využít na koupi družstevního podílu, rekonstrukci i vybavení.

Výhodou je rychlost a flexibilita. Pokud kupujete levnější bydlení, nebo máte část ceny pokrytou z vlastních zdrojů, může to být dostačující. Na druhou stranu se připravte na vyšší cenu, kratší splatnost a nižší částku. Místo 30 let splácení vás čeká třeba jen 8 nebo 10. A úroky? Ty jsou vyšší než u hypotéky, protože banka nese větší riziko.

3. Předhypoteční úvěr

Tohle je řešení na pomezí. Pokud víte, že družstevní byt bude v blízké době převeden do osobního vlastnictví, některé banky vám dají tzv. předhypoteční úvěr.

Funguje to takhle:

V první fázi vám banka půjčí peníze bez zajištění formou předhypotečního úvěru.
Vy tedy koupíte, bydlíte, splácíte. Ale pozor, zatím za vyšší úrok, protože úvěr není ničím zajištěný.
Jakmile se bytová jednotka převede do osobního vlastnictví (a vy se stanete jeho oficiálním vlastníkem), dojde ke změně úvěru na hypotéku a banka si majetek vezme do zástavy.

Půjčka na družstevní byt? Jde to. Ale chce to plán.

Cesta k družstevnímu bydlení není vyšlapaná jako u těch v osobním vlastnictví. Možností, jak financovat, je víc. Nejde jen o to, co si můžete dovolit, ale i co vám banka dovolí. Řešení existují. Jen je potřeba vědět, na co se ptát, kde hledat a s čím počítat.

Často kladené dotazy

Lze získat hypotéku na družstevní byt?

Ne, klasickou hypotéku přímo na družstevní byt získat nelze, protože byt není ve vašem osobním vlastnictví. Banka ho tedy nemůže použít jako zástavu.

Jaký je nejčastější způsob financování družstevního bytu?

Nejčastější variantou je hypotéka se zajištěním jiné nemovitosti, například bytu, domu nebo chaty ve vlastnictví kupujícího nebo rodiny.

Dá se družstevní byt financovat bez zástavy nemovitosti?

Ano, lze využít nezajištěný úvěr na bydlení (spotřebitelský úvěr). Ten je ale omezený výší částky, kratší splatností a vyšším úrokem než hypotéka.

Co je předhypoteční úvěr na družstevní byt?

Předhypoteční úvěr je dočasný úvěr bez zajištění, který se používá do doby, než je byt převeden do osobního vlastnictví. Po převodu se úvěr změní na standardní hypotéku.

Je družstevní byt horší investice než byt v osobním vlastnictví?

Ne nutně. Družstevní byt může být levnější, ale má omezenější možnosti financování a prodeje. Výhodnost závisí na ceně, lokalitě a budoucím převodu do osobního vlastnictví.

Může banka odmítnout financování družstevního bytu?

Ano. Pokud nemáte jinou nemovitost k zajištění a byt nebude převeden do osobního vlastnictví, mnoho bank financování vůbec nenabídne.

Lze družstevní byt později převést do osobního vlastnictví?

Ano, pokud to umožňují stanovy družstva. V takovém případě je možné následně refinancovat úvěr klasickou hypotékou.